Cuando la escritura todavía trae el nombre de quien ya falleció

Catorce meses después de que murió Ernesto, Teresa ya está lista para hablar de la casa. Le hiciste las cuentas de las dos maneras: quedarse y abrir una línea de crédito para las reparaciones, o vender y mudarse cerca de su hija en San Antonio. Escoge la línea de crédito. Nueve días después llega la revisión del título que pidió el banco y la solicitud se detiene. La escritura sigue a nombre de Ernesto y de Teresa, y en el registro del condado nada dice que él falleció.

Nadie escondió nada. En la casa nadie sabía que la escritura necesitaba algo — y en tu expediente tampoco decía nada.

Por qué no se nota hasta que hay un trámite

Una escritura registrada no cambia cuando muere uno de los dueños. El condado sigue mostrando los dos nombres hasta que alguien registra un documento que diga otra cosa, y ninguna oficina le avisa a la familia que hay que hacerlo. Quien sobrevive sigue viviendo en la casa, el predial se sigue pagando y la diferencia se queda ahí, callada, por años.

Sale a la luz cuando un trámite hace que alguien abra el registro: refinanciar, una línea de crédito sobre la casa, una venta, una hipoteca inversa, pasarle la casa a un hijo. Todos empiezan con una revisión del título (title search), y ninguna compañía de títulos asegura una propiedad si uno de los dueños que aparecen ya no puede firmar. El arreglo que en un mes tranquilo habría tomado unas semanas ahora está atravesado en el camino de un cierre.

Lee cómo quedó el título, no lo que el cliente recuerda

"La casa está a nombre de los dos" no te dice qué pasó el día del fallecimiento. Eso lo dicen las palabras que vienen después de los nombres en la escritura (el vesting). Vienen en inglés: unas dicen que la casa pasa sola a quien sobrevive (right of survivorship) y otras que cada esposo era dueño de su parte (tenants in common), y esa parte tiene que pasar por la corte de sucesiones (probate). Pide la escritura registrada, no el resumen del fólder del cierre.

Los nombres de los documentos, los plazos y las reglas cambian de un estado a otro. Esa decisión es del abogado o de la compañía de títulos, no tuya — a ti te toca ver la pregunta a tiempo y hacer que los documentos le lleguen al profesional indicado.

Lo que un título enredado le hace al plan

• La liquidez que pusiste en el plan quizá no se puede tocar. La fecha del cambio a una casa más chica, la línea de crédito como puente mientras llega el momento de pedir el Seguro Social, la hipoteca inversa del escenario de los últimos años: todo eso da por hecho un título que una compañía de títulos esté dispuesta a asegurar. Mientras el registro no quede limpio, trata la plusvalía de la casa como dinero bajo llave.
• La hipoteca está protegida, pero hay que avisarle a quien la cobra. Con la Garn–St Germain Act, de 1982, por lo general el banco no puede hacer valer la cláusula de pago total por traspaso (due-on-sale) cuando la casa pasa a quien era codueño y sobrevive, o a un familiar que vive en ella. Las reglas federales también les exigen a las compañías que cobran la hipoteca (servicers) tratar con el sucesor en interés (successor in interest) ya confirmado. Que tu cliente les escriba y siga pagando.
• La base fiscal necesita un valor con la fecha del fallecimiento. Por lo general, la parte de quien falleció recibe un ajuste en su base (basis) el día de la muerte: la mitad de la propiedad en la mayoría de las casas que los esposos tienen juntos, y por lo general toda en los estados de community property. Sin un avalúo con esa fecha, el contador de tu cliente va a tener que reconstruir el número años después. Pide el avalúo mientras la fecha esté reciente.
• El enredo lo hereda la siguiente generación. Si quien sobrevive muere con el primer esposo todavía en la escritura, los hijos se encuentran con dos herencias y, muchas veces, con pedazos repartidos entre hermanos — lo que los abogados llaman propiedad de herederos (heirs' property). Una casa que nadie puede vender ni refinanciar es una herencia muy pobre.

Cuando el cliente pide poner a un hijo en la escritura

Casi siempre llega como un gesto de cariño: "Mejor pongo a Maribel en la casa y así luego es más fácil". Bájale la velocidad con tres puntos y después refiérelo. Primero: no se puede agregar a nadie como se debe mientras el título de quien sobrevive no esté limpio. Segundo: poner un nombre es regalar hoy una parte de la casa. El hijo tiene que firmar cualquier venta o refinanciamiento y esa parte queda al alcance de sus acreedores o de un divorcio. Además, si la casa se vende mientras vive el papá o la mamá, esa parte usa la base de quien la regaló. Que reciba o no el ajuste cuando él o ella muera cambia según cómo quede el título — eso lo ven el contador y el abogado. Tercero: hay instrumentos hechos para esto — una escritura de transferencia por fallecimiento (transfer-on-death deed) donde el estado la permite, un testamento, un fideicomiso revocable — y escoger entre ellos es trabajo del abogado.

Una frase que funciona: "La casa ya es suya. Primero hagamos que el registro lo diga. Luego decidimos con el abogado cómo les llega a sus hijos, para que les llegue limpia".

El lunes por la mañana

• Agrega una pregunta a cada revisión con alguien que enviudó: "¿Se registró algo de la casa después del fallecimiento?" Si la respuesta es un silencio, ya lo encontraste.
• Pide la escritura registrada de cada familia que tenga casa a nombre de dos — antes de una muerte, no después. Anota en el expediente cómo quedó el título.
• Con los clientes que enviudaron en los últimos años, confirma tres cosas: el registro del título, que la compañía de la hipoteca ya reconozca al sucesor en interés y un avalúo con la fecha del fallecimiento.
• Marca todo plan que cuente con la plusvalía de la casa — el cambio a una más chica, una línea de crédito, una hipoteca inversa — hasta confirmar que el título está limpio.
• Ten en tu lista de referidos a un abogado de bienes raíces y a alguien de una compañía de títulos que atiendan con soltura en español.

La línea de crédito de Teresa cerró con once semanas de retraso. Para entonces el presupuesto de la reparación ya había subido, y ella pasó el verano preocupada por una casa que fue toda suya desde el primer día. Una pregunta en la primera revisión después de que murió Ernesto lo habría encontrado. WiseNest Connect reúne a toda la familia en un solo modelo — la casa, las cuentas, la gente alrededor — para que la casa entre en cada revisión y no sea una sorpresa en el cierre. Lista tu despacho gratis →