La casa sigue a nombre de los dos

Tres meses después del funeral de Arturo, Rosa fue a la credit union por lo del techo. Treinta y un años en esa casa, la hipoteca ya casi pagada — pedir un préstamo sobre la casa tenía que ser cosa fácil. A la semana le llamó la oficial de préstamos: "Señora Medina, en el condado la casa sigue a nombre de los dos. No podemos seguir hasta que el título quede limpio". Nadie le había dicho que la escritura necesitara algo. La casa era suya. ¿O no?

La escritura no se actualiza sola

El registro del condado solo cambia cuando alguien lleva un papel. La escritura (deed) es el documento que dice de quién es la casa, y la copia oficial la guarda la oficina del registro del condado (county recorder). Cuando muere uno de los esposos, en esa oficina no se mueve nada. Nadie del condado llama. Sigue llegando el estado de cuenta de la hipoteca, sigue llegando el predial — los impuestos de la casa — y el registro sigue mostrando dos dueños, aunque uno ya no esté.

Por eso pueden pasar años sin que nadie lo note. Puedes vivir en la casa, pagar el predial y arreglar la cerca sin que nadie pregunte quién aparece en la escritura. La pregunta llega cuando hay que mover dinero: refinanciar, pedir un préstamo sobre la casa, venderla o poner a uno de tus hijos en la escritura. Todo eso empieza con una revisión del título (title search) — el banco o la compañía de títulos lee lo que dice el condado — y ahí aparece un nombre que ya no puede firmar.

Las palabras de tu escritura marcan el camino

Saca la escritura y fíjate cómo quedaron anotados los dos. La escritura viene en inglés, y unas cuantas palabras después de los nombres hacen toda la diferencia:

• "Joint tenants with right of survivorship" (en algunos estados dice "tenants by the entirety" o "community property with right of survivorship"): quiere decir que la casa pasó sola a quien sobrevive, en el momento en que murió el otro. Ya es toda tuya. Lo que queda es papeleo — casi siempre una declaración jurada corta, que llaman affidavit of death o affidavit of survivorship, y que se registra junto con una copia certificada del acta de defunción.
• "Tenants in common" o, en muchos estados, una escritura que no dice nada de supervivencia: cada quien era dueño de una parte, y la parte de tu pareja no pasó a ti en automático. Sigue lo que diga el testamento — y si no hay testamento, las reglas de herencia de tu estado, que pueden repartir esa parte entre tú y los hijos. Para dejarla en orden casi siempre hay que pasar por la corte de sucesiones (probate) o por un trámite más sencillo que algunos estados tienen para herencias chicas.
• Solo el nombre de tu pareja en la escritura: lo mismo que el caso anterior, pero con la casa entera. En algunos estados puede que la mitad ya sea tuya por haberla comprado estando casados.

Los nombres de los formularios y los pasos cambian de un estado a otro. Un abogado de bienes raíces o una compañía de títulos de tu condado te puede decir en una sola visita cuál es tu camino. Lleva la escritura, una copia certificada del acta de defunción y el testamento, si lo hay.

Lo que cuesta un título sin arreglar

La casa suele ser lo más grande que tiene una familia — y un título atorado la deja bajo llave. Mientras el registro no quede limpio, por lo general se te cierran tres puertas: refinanciar para bajar la mensualidad, pedir prestado sobre la casa para un techo o una cuenta del hospital y venderla para irte más cerca de los hijos. El valor ahí está. Solo que no lo puedes tocar el día que lo necesitas.

La hipoteca es un asunto aparte, y ahí la ley está de tu lado. Una ley federal de 1982, la Garn–St Germain Act, le prohíbe al banco exigir todo el préstamo de un jalón solo porque la casa pasó a la esposa o al esposo que sobrevive, o a un familiar que vive en ella. Y las reglas federales de hipotecas le exigen a la compañía que cobra el préstamo — el servicer — tratar contigo en cuanto compruebes que la casa ahora es tuya. A ti te van a llamar "sucesor en interés" (successor in interest). Sigue pagando la mensualidad y pregúntales por escrito qué necesitan para reconocerte.

Si se deja pasar el tiempo, el enredo les toca a tus hijos. Si la escritura sigue a nombre de los dos papás cuando muere el segundo, los hijos heredan una casa que no pueden vender ni refinanciar hasta arreglar dos herencias en vez de una — muchas veces junto con hermanos y primos que tienen cada quien su pedazo. Los abogados le dicen propiedad de herederos (heirs' property). Hay familias que terminan vendiendo a la fuerza o con una casa que nadie puede vender.

Antes de poner a uno de tus hijos en la escritura

Parece lo más natural del mundo — y cambia más cosas de las que uno cree. Primero: no puedes agregar a nadie como se debe mientras tu propio título no esté limpio. Segundo: poner un nombre es regalar una parte de la casa, y eso es difícil de deshacer. Desde ese día vas a necesitar la firma de tu hijo para vender o refinanciar, y esa parte queda al alcance de sus acreedores o de un divorcio. También puede salirle más caro en impuestos si un día se vende la casa que si la heredara.

Hay otras maneras de que la casa les llegue. Muchos estados permiten una escritura de transferencia por fallecimiento (transfer-on-death deed): ahí dejas dicho quién recibe la casa después de ti, y mientras tanto la casa sigue siendo solo tuya. Un testamento o un fideicomiso en vida — un documento con instrucciones sobre quién recibe qué — también sirven. Antes de firmar cualquier cosa, pregúntale al abogado cuál le conviene a tu familia en tu estado.

Tres cosas para este mes

• Encuentra la escritura. Si no está en el fólder, la oficina del registro del condado te da una copia, muchas veces por internet.
• Pide varias copias certificadas del acta de defunción. El condado, el banco, el seguro y la compañía de la hipoteca te van a pedir una cada quien.
• Arregla el registro y luego lo que viene detrás: la cuenta del predial y sus exenciones, el seguro de la casa y la compañía de la hipoteca. Pregunta también si conviene pedir un avalúo de la casa con la fecha del fallecimiento — ese número puede contar para los impuestos si un día se vende.

Que la casa vuelva a estar en el plan

Una casa que no puedes vender ni usar para pedir prestado todavía no está completa en tu plan. En WiseNest, la casa va junto a las cuentas — cuánto vale, cuánto se debe todavía — para que veas cómo pintan los años que vienen si te quedas en ella o si te cambias a una más chica. En el plan Familia, la familia lo ve en una sola página, y la pregunta "¿a nombre de quién está la casa?" se hace en la mesa de la cocina, no en el escritorio de un banco.

Arturo y Rosa pagaron esa casa entre los dos durante treinta y un años. Con una sola hoja registrada, queda completa en manos de ella. Conoce el plan Familia o explora la demo para ver dónde entra la casa en el plan de tu familia.